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  • 发布时间:2019-08-13 00:00:00
  • 文号:元政办字〔2019〕53号
关于印发《元宝山国际种苗特色小镇棚户区改造项目(建昌营片区)补偿安置实施方案》的通知

  元政办字〔2019〕53号

  赤峰市元宝山区人民政府办公室

  关于印发《元宝山国际种苗特色小镇棚户区改造项目

(建昌营片区)补偿安置实施方案》的通知

  元宝山镇人民政府,区直有关委办局:

  《元宝山国际种苗特色小镇棚户区改造项目(建昌营片区)补偿安置实施方案》已经区人民政府批准,现印发给你们,请认真组织实施。

  2019年8月9日

  元宝山国际种苗特色小镇棚户区改造

  项目(建昌营片区)补偿安置实施方案

  为确保元宝山国际种苗特色小镇和元宝山区2019年城镇棚户区改造项目顺利实施,保障被征收房屋所有权人的合法权益,依法解决被征收人补偿和安置问题,参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》、《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规,结合我区实际,制定本方案。

  一、房屋征收主体

  赤峰市元宝山区人民政府

  二、房屋征收实施单位

  元宝山镇人民政府

  元宝山镇是本项目房屋征收的实施主体、责任主体和维稳主体,具体负责本行政区域内的房屋征收补偿工作。

  三、房屋征收范围

  建昌营村昌星路西侧(片区具体征收范围见规划红线图)

  四、房屋征收签约、搬迁时限

  (一)签约时限

  自元宝山区人民政府发布项目实施公告之日起90日内。

  (二)搬迁时限

  自签订补偿协议之日起30日内。

  五、征收补偿内容及方式

  (一)补偿内容

  对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  (二)补偿方式

  本次征收采取货币补偿方式实施

  六、住宅房屋补偿

  住宅房屋是指土地使用权范围内的有证房屋及其附属房屋和设施。

  有证房屋是指被征收房屋所有权人在权属登记部门依法登记,权属证明用途栏内标明为“住宅”的房屋;或被认定为可按有证住宅进行补偿的房屋。

  附属房屋是指未依法登记,同时未被认定为有证房屋,且在土地使用权范围内的承重墙体独立,门窗齐全的建筑物。

  (一)房屋及附属物补偿

  1、有证房屋补偿。被征收房屋的价值,由选定的房地产价格评估机构按照同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以评估确定。

  2、附属房屋补偿。土地使用证范围以内有证房屋面积以外的已建建筑,按其重新建造的成本价值折旧,由选定的房地产价格评估机构评估确定补偿价格。因历史原因,土地使用证范围内未经批准在一层房屋上加建的建筑及土地使用证范围外建成的附属房屋,且被征收人积极配合征收工作,未被认定为违章建筑的,经评估机构评估后予以补偿。

  3、未建部分补偿。土地使用权范围以内未建部分补偿300元/平方米。

  4、附着物及设施补偿。按《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条标准执行。因历史原因土地使用证范围外形成的附属物,且被征收人积极配合征收工作,未被认定为违章建筑的,按评估价格给予补偿。

  5、装饰装修补偿。被征收房屋的装饰装修由选定的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》、《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》进行评估,按评估价格进行补偿。补偿标准按房屋建筑面积计算,一般不超过300元/平方米。

  (二)搬迁费

  1、搬迁费。按被征收房屋有证房屋面积15元/平方米的标准支付,每户不低于1000元。

  2、选择货币补偿的,给予一次补偿。

  (三)住宅房屋自行改为非住宅用途搬迁期间的营业损失补偿

  依法取得营业执照或相关审批手续的经营者,营业执照和完税凭证与实际经营场所一致的,或能提供免税证明的,房屋征收部门应当与经营者共同委托依法设立的评估机构结合经营状况、净收益等因素进行评估确定补偿金额。

  依照规定应当纳税的经营者不能提供纳税证明的,营业执照与实际经营场所一致的,一次性补偿6000-9000元。

  七、非住宅房屋的补偿

  非住宅房屋是指被征收房屋所有权证用途栏内标明为“商业”、“工业”、“办公”或“仓储”等非住宅用途的房屋。

  (一)土地市场价,房屋重建成本价

  1、土地补偿标准

  (1)出让用地的补偿标准

  依据《赤峰市元宝山区人民政府关于公布实施城镇基准地价的通知》(元政字〔2016〕42号)文件的精神,由具有资质的评估机构评估确定。

  (2)划拨用地的补偿标准

  依据《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定,由具有资质的评估机构评估确定。

  2、房屋补偿标准

  (1)有证房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿,由选定的房地产价格评估机构评估确定。

  (2)附属房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿,由选定的房地产价格评估机构评估确定。

  (二)土地成本价,房屋市场价

  1、房屋补偿标准

  (1)有证房屋按决定公告之日类似房地产的市场价格补偿,由选定的房地产价格评估机构评估确定。

  (2)附属房屋按其重新建造的成本价值折旧补偿,由选定的房地产价格评估机构评估确定。

  2、土地补偿标准

  (1)对于以出让方式取得的土地使用权收回的土地补偿包括:

  ①征用集体土地时的补偿或购买此宗土地的价格;

  ②办理用地手续时所交的税费;

  ③土地出让金实际交纳金额;

  ④以上三项费用合计截至测算时点的同期银行贷款利息;

  ⑤土地治理费(每平方米30元);

  被征收人通过拍卖以资产包形式获得企业土地和房屋,无法剥离土地和房屋具体价值的,土地成本价可按整体获得总价的40%进行测算补偿。

  (2)对于以划拨方式取得的土地使用权收回的土地补偿包括:

  ①征用集体土地时的补偿或购买此宗土地的价格;

  ②第①项费用截至测算时点的同期银行贷款利息;

  ③土地治理费补偿(每平方米30元)。

  (三)附着物及设施补偿

  参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条执行。因历史原因形成,土地使用证范围外建成的附属房屋、附着物,且被征收人积极配合征收工作,未被认定为违章建筑的,经评估机构评估后予以补偿。

  (四)对土地、房屋以外其他的不动产补偿

  根据《资产评估准则》按其重置成本扣除折旧后的价值补偿,由选定的资产评估机构评估确定。

  (五)搬迁费补偿

  被征收房屋为生产用房的,搬迁费不低于房屋评估金额的1.5%;对其他非住宅房屋的搬迁费,不低于房屋评估金额的1%。

  (六)停产、停业损失补偿

  按照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条规定执行。

  因历史原因被征收人未领取营业执照未进行税务登记且实际从事生产、经营等活动,在征收过程中积极配合征收工作的,停产、停业损失补偿参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条第一款规定执行。

  对于实际未从事生产、经营等活动但积极配合征收工作的被征收人,停产、停业损失补偿参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条规定执行。

  租赁非住宅房屋从事生产、经营的经营者,房屋为经营者自建的部分,停产、停业损失补偿参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条规定执行。搬迁费补偿参照《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十二条第二款规定执行。

  八、住房保障

  被征收人有证住宅房屋建筑面积低于50平方米,选择产权调换的,补足50平方米后,按照产权调换比例执行;选择货币补偿的,补偿金额为房地产价格评估机构确定的类似新建商品住宅市场价格平均售价购买50平方米住宅的金额。

  享受征收住房保障的被征收人,因得到超面积补偿,对原住房装修部分及附属房屋、构筑物和未建部分等不再进行补偿(签约奖和团签奖除外)。被征收人认为补偿不到位,不享受征收住房保障性补偿,按照房地产价格评估机构确定的补偿结果进行补偿。

  九、住宅房屋征收奖励

  (一)自初步估价结果送达之日起20日内签订征收补偿协议,并在协议约定期限内完成搬迁交付房屋的被征收人,以土地为单位,每宗土地一次性奖励人民币60000元;第21日至第40日签订征收补偿协议并在协议约定期限内完成搬迁交付房屋的,一次性奖励人民币40000元;第41日至第60日签订征收补偿协议并在协议约定期限内完成搬迁交付房屋的,一次性奖励人民币20000元;超过60日签订征收补偿协议的,没有奖励。

  (二)被征收人积极配合房屋征收工作的,在初步估价结果送达之日起60日内签约,有证房屋的面积不足土地使用权面积50%的,依次在附属房屋、附属物(建筑部分)、未建部分中补足土地使用权面积的50%进行奖励,奖励部分按类似新建商品住宅的市场价格进行货币补偿。经奖励部分的附属房屋、附着物及未建部分不再另行补偿。(已享受本方案住房保障政策的,不再享受此奖励政策)

  十、未登记土地建筑的认定

  (一)认定机构

  由元宝山区人民政府组织自然资源分局、住建局、综合执法局、元宝山镇等部门成立房屋权属认定组,对拟征收范围内土地使用情况、未经登记的建筑及违章建筑情况进行调查认定和处理。

  (二)认定办法

  1、因历史原因,未依法取得土地证和房产证的被征收人,同时无档案登记的,原则按被征收人合法土地使用权范围内一栋独立的居住型房屋认定为有证房屋,出具认定意见。

  2、认定的有证房屋面积最高不超过合法土地使用权面积40%,且二层以上(含二层)及地下一层以下(含地下一层)不予认定。

  3、认定为有证房屋的条件:房屋有基础,有屋面,有承重构件,设施齐全,门窗齐全,达到房屋居住基本条件。

  4、没有土地使用权证的房屋,由自然资源部门会同镇、乡、街道办事处共同实测,出具土地来源证明,一宗宅基地(或一个院落)认定为一户。通过确认土地使用权后,地上房屋的认定按以上规定执行。

  5、国有资产家属院性质的房屋,由被征收房屋产权单位提供土地证、房产证复印件,单位房改材料或放弃产权证明(原件)等相关材料。

  6、在认定工作中被征收人应在政府公告的日期内到现场指界配合测量工作,并在指界表和勘察测量结果上签字确认,被征收人如果在公告日期内不能到现场指界测量并在勘察测量结果上签字确认的,由认定小组工作人员、测绘公司工作人员、无利害关系第三人等现场见证人员进行指界并在勘察测量结果上签字确认,由此产生的法律后果由被征收人自行承担。

  十一、评估机构的选定

  (一)评估机构的确定

  房地产价格评估机构由被征收人从不少于3家的备选房地产价格评估机构中协商一致选定。自房屋征收部门公布房地产价格评估机构名单之日起10日内仍不能协商选定的,由被征收人投票选定,得票数超过应投票总数二分之一的房地产价格评估机构承担房屋征收评估工作。若得票数均未超过投票总数二分之一,则由房屋征收部门组织,采用抽签方式确定,并由公证处对投票、抽签过程进行公证。

  (二)房屋评估实施

  被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为项目实施公告之日。房屋征收工作人员和房地产价格评估机构工作人员入户实地查勘,保存影像资料,被征收人应在查勘记录上签字或盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的,由房屋征收工作人员、评估机构工作人员和无利害关系的第三人见证。被征收人拒绝入户评估的,由征收实施单位通知被征收人入户时间等具体事项后,组织房地产价格评估机构在无利害关系的第三人见证下进行实地查勘,出具评估报告,有关情况在评估报告中说明。

  初步评估结果在征收范围内公示7日。被征收人对评估结果有异议的,可自收到初步评估结果之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定,鉴定费用由申请人承担。鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

  十二、其他规定

  (一)签订征收补偿协议和领取补偿款时,由被征收人亲自办理,不能亲自办理需要委托他人代为办理的可出具具有法律效力的书面委托书,委托书应经过公证机关公证,否则不予办理;被征收房屋所有权人已故尚未指定继承人的,应先办理继承公证,由继承人或由所有继承人按上述程序共同委托一人办理。

  (二)被征收房屋设定抵押权登记的,由房屋征收实施单位告知抵押权人。被征收房屋存在租赁关系的或设定抵押权登记的,自实施单位通知被征收人搬迁之日起,被征收人自行解除租赁或抵押关系。被征收房屋存在权属、遗产等纠纷的,由当事人双方在房屋征收期限内自行解决,房屋征收单位不承担房屋租赁、抵押及权属、遗产纠纷所产生的任何经济和法律责任。逾期不能解决的,由被征收房屋的利益人提出申请,提存征收补偿利益,先行拆除被征收房屋,按法院或仲裁机构的最终裁决或当事人协商意见分配补偿利益。

  (三)经认定为违法违章建筑的一律不予补偿。

  自征收范围确定后,任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的,不予补偿。

  (四)房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

  (五)被征收房屋发生的水、电、煤气、物业、暖、有线电视等相关费用由被征收人自行结清。房屋征收补偿协议签订后,被征收人不得私自拆卸、损毁原房屋和附属设施,否则按评估价格赔偿。

  (六)征收过程中肆意滋事、无理取闹,妨碍执行公务的单位和个人,由公安机关依法处理。构成犯罪的,依法追究刑事责任。构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

  (七)本方案自发布之日起实施,本方案发布之前的房屋征收补偿安置按原政策执行。

  (八)本方案仅适用于元宝山国际种苗特色小镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置,不适用于乡村整治、基础设施、工业园区、项目建设、煤矿棚户区改造、沉陷区治理、危房改造等其他项目。

  (九)本方案未尽事宜,参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》、《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及有关规定执行。

  (十)本方案实施过程中遇到特殊情况由元宝山区人民政府研究决定。

  (十一)征收过程中遇到本方案未包含情况的,由元宝山区人民政府依据相关法律法规另行公布补充方案,与本方案具有同等法律效力。

  (十二)本方案由元宝山镇人民政府负责解释。